Брутна доходност от наем по квартал в София — топ + дъно (май 2026)

:::lead Картата на доходностите в София е обърната с главата надолу: най-високата бруто доходност е в периферията и сателитните квартали, а най-ниската — точно в премиум адресите, които всички търсят. Числата по-долу са от седмично проследяване на реални обяви, актуални към май 2026. :::

Защо инвеститорската логика се обръща в София

Когато търсиш имот „да живееш", искаш централен квартал — Лозенец, Иван Вазов, Изгрев. Хубава инфраструктура, добри училища, ресторанти на 5 минути пеша.

Когато търсиш имот „за наем като инвестиция", искаш максимална бруто доходност. И математиката е безмилостна: премиум-цените на продажба не се покачват с пропорционални наеми. Купуваш за €200,000 апартамент в Иван Вазов; даваш под наем за €1,000/месец. Купуваш за €110,000 в Модерно предградие; даваш за €770/месец. Грубо: вторият хвърля 8.4%, първият — 2.6%.

Числата по-долу са актуални към май 2026 от нашата седмична извадка на активни обяви.

Топ 10 квартала в София по бруто доходност

Какво се вижда: всичките топ 10 са периферни. Северозападни (Обеля, Люлин), северни (Нови Искър, Бенковски, Модерно предградие), Витошки сателит (Владая) или индустриални зони (НПЗ Искър). Никой централен квартал не влиза в топ 10.

Дъното — премиум адресите се представят по-слабо като инвестиция

Това не значи, че Иван Вазов или Изгрев са „лоши" имоти. Те имат друга стойност: ниска вакантност (наемателят идва веднага), стабилно поскъпване, престижна позиция. Просто като чиста инвестиция за доходност, периферията побеждава.

Защо числата се отклоняват толкова

1. Наемите се движат с разполагаемия доход, не с пазарната цена. Семейство с €2,000 месечен бюджет ще плати €700-800 за апартамент — независимо дали той е в Люлин или в Модерно предградие.

2. Цените на продажба следват „премиум" логика. Купувачът в Иван Вазов не плаща за квадрат жилище — плаща за адреса, училищния район, престижа. Това натяга цените много над нивото, което наемът би могъл да обоснове.

3. Сателитните квартали имат малки апартаменти + повече търсене от пътуващи. Малък 1-стаен в Модерно предградие лесно дава €450-550/месец, при цена на покупка €70,000-90,000 — доходност 7-9%. Същата сметка в центъра дава 3-4%.

Какво значи това за инвеститор

Ако купуваш за наем като чист месечен паричен поток, фокусирай се на:

• Северозападните периферии (Обеля, Люлин — особено блокове 5/9/10, Бенковски)
• Сателитните като Владая и Нови Искър — пътят до центъра е 25-30 мин с кола или автобус
• Индустриалните близки зони като НПЗ Искър — ниска цена + добро търсене за наем

Ако купуваш за собствено ползване + поскъпване във времето, премиум адресите остават по-стабилни — Иван Вазов и Изгрев не падат при кризи така, както периферията.

Важно: бруто доходност 8% не е нетна 8%. Извади:

• Данък върху доход от наем (10% плосък данък)
• Месечна такса вход + ремонт (€20-50/месец)
• Празни месеци (1-2 на година = -8-16% от приходите)
• Управление (ако ползваш агенция: 8-10% от наема)
• Поддръжка на имота (отчиташ ~€500-1,500 годишно за стар фонд)

След тези — реалистична нетна доходност за топ квартал в София е 5-6%, не 8.4%. Все пак значително над низа от 1.5-2% за централните адреси.

За сравнение — други градове

София има най-голяма разлика в доходностите в страната — заради огромната разлика между премиум и периферия. В средни градове разликата е по-малка (1-3 процентни пункта), което ги прави по-предсказуеми, но с по-нисък таван.

Методология

• Източник: седмично агрегиране на активни обяви за продажба и наем, актуални към май 2026
• Бруто доходност = (наем/m² × 12) / (цена/m²) × 100%
• Включени са само квартали със сдвоени данни за продажба и наем, и доходност в реалистичния диапазон 1%–20% (стойностите извън него обикновено са грешки в извадката)
• В пресмятанията влизат само цените за продажба и наем на апартаменти, не на къщи

Виж пълната класация по доходност за София — обновява се седмично. За сравнение между конкретни квартали използвай инструмента за сравнение.