Брутна доходност от наем по квартал в София — топ + дъно (май 2026)
- доходност
- инвестиции
- София
- наем
- квартали
- yield

:::lead Картата на доходностите в София е обърната с главата надолу: най-високата бруто доходност е в периферията и сателитните квартали, а най-ниската — точно в премиум адресите, които всички търсят. Числата по-долу са от седмично проследяване на реални обяви, актуални към май 2026. :::
Защо инвеститорската логика се обръща в София
Когато търсиш имот „да живееш", искаш централен квартал — Лозенец, Иван Вазов, Изгрев. Хубава инфраструктура, добри училища, ресторанти на 5 минути пеша.
Когато търсиш имот „за наем като инвестиция", искаш максимална бруто доходност. И математиката е безмилостна: премиум-цените на продажба не се покачват с пропорционални наеми. Купуваш за €200,000 апартамент в Иван Вазов; даваш под наем за €1,000/месец. Купуваш за €110,000 в Модерно предградие; даваш за €770/месец. Грубо: вторият хвърля 8.4%, първият — 2.6%.
Числата по-долу са актуални към май 2026 от нашата седмична извадка на активни обяви.
Топ 10 квартала в София по бруто доходност
| Ранг | Квартал | Продажба €/m² | Наем €/m² | Бруто доходност |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Модерно предградие | €1,581 | €11 | 8.35% |
| 2 | Владая | €2,161 | €15 | 8.33% |
| 3 | Нови Искър | €1,510 | €9 | 7.15% |
| 4 |
Какво се вижда: всичките топ 10 са периферни. Северозападни (Обеля, Люлин), северни (Нови Искър, Бенковски, Модерно предградие), Витошки сателит (Владая) или индустриални зони (НПЗ Искър). Никой централен квартал не влиза в топ 10.
Дъното — премиум адресите се представят по-слабо като инвестиция
| Квартал | Продажба €/m² | Наем €/m² | Бруто доходност |
|---|---|---|---|
| Докторски паметник | €5,939 | €11 | 2.22% |
| Яворов | €4,400 | €9 | 2.45% |
| Бистрица | €2,420 | €5 | 2.48% |
| Изгрев | €4,751 | €10 | 2.53% |
| Иван Вазов |
Това не значи, че Иван Вазов или Изгрев са „лоши" имоти. Те имат друга стойност: ниска вакантност (наемателят идва веднага), стабилно поскъпване, престижна позиция. Просто като чиста инвестиция за доходност, периферията побеждава.
Защо числата се отклоняват толкова
1. Наемите се движат с разполагаемия доход, не с пазарната цена. Семейство с €2,000 месечен бюджет ще плати €700-800 за апартамент — независимо дали той е в Люлин или в Модерно предградие.
2. Цените на продажба следват „премиум" логика. Купувачът в Иван Вазов не плаща за квадрат жилище — плаща за адреса, училищния район, престижа. Това натяга цените много над нивото, което наемът би могъл да обоснове.
3. Сателитните квартали имат малки апартаменти + повече търсене от пътуващи. Малък 1-стаен в Модерно предградие лесно дава €450-550/месец, при цена на покупка €70,000-90,000 — доходност 7-9%. Същата сметка в центъра дава 3-4%.
Какво значи това за инвеститор
Ако купуваш за наем като чист месечен паричен поток, фокусирай се на:
- Северозападните периферии (Обеля, Люлин — особено блокове 5/9/10, Бенковски)
- Сателитните като Владая и Нови Искър — пътят до центъра е 25-30 мин с кола или автобус
- Индустриалните близки зони като НПЗ Искър — ниска цена + добро търсене за наем
Ако купуваш за собствено ползване + поскъпване във времето, премиум адресите остават по-стабилни — Иван Вазов и Изгрев не падат при кризи така, както периферията.
Важно: бруто доходност 8% не е нетна 8%. Извади:
- Данък върху доход от наем (10% плосък данък)
- Месечна такса вход + ремонт (€20-50/месец)
- Празни месеци (1-2 на година = -8-16% от приходите)
- Управление (ако ползваш агенция: 8-10% от наема)
- Поддръжка на имота (отчиташ ~€500-1,500 годишно за стар фонд)
След тези — реалистична нетна доходност за топ квартал в София е 5-6%, не 8.4%. Все пак значително над низа от 1.5-2% за централните адреси.
За сравнение — други градове
| Град | Средна бруто доходност | Извадка |
|---|---|---|
| Благоевград | 5.56% | 10 квартала |
| София (средно) | ~5.1% | 125+ квартала |
| Пловдив | 4.98% | 33 квартала |
| Враца | 4.88% | 10 квартала |
| Перник | 4.73% | 10 квартала |
| Варна | 4.55% | 59 квартала |
| Бургас | 4.52% | 20 квартала |
| Добрич | 4.49% | 11 квартала |
София има най-голяма разлика в доходностите в страната — заради огромната разлика между премиум и периферия. В средни градове разликата е по-малка (1-3 процентни пункта), което ги прави по-предсказуеми, но с по-нисък таван.
Методология
- Източник: седмично агрегиране на активни обяви за продажба и наем, актуални към май 2026
- Бруто доходност = (наем/m² × 12) / (цена/m²) × 100%
- Включени са само квартали със сдвоени данни за продажба и наем, и доходност в реалистичния диапазон 1%–20% (стойностите извън него обикновено са грешки в извадката)
- В пресмятанията влизат само цените за продажба и наем на апартаменти, не на къщи
Виж пълната класация по доходност за София — обновява се седмично. За сравнение между конкретни квартали използвай инструмента за сравнение.
Виж всички статии или цените по квартал.