Презастрояването на Варна — числата зад заявката на кмета

В понеделник, 12 май 2026, кметът на Варна Благомир Коцев призова главния архитект Виктор Бузев да напусне поста — със заявка да „даде старт на нова политика за ограничаване на презастрояването". Зад политическия жест стоят числата на НСИ за последното тримесечие, които сами по себе си обясняват напрежението в града.

Разрешителни намаляват, жилищата растат

Според официалните данни на НСИ за четвъртото тримесечие на 2025 г., в област Варна са издадени 192 разрешителни за строеж на жилищни сгради, в които ще се поберат 2 414 жилища с обща разгърната застроена площ от 246 351 м². Спрямо същия период на 2024 г. — съответно 173 разрешителни и 1 188 жилища — разрешителните растат с ~11%, но жилищата в тях скачат с над 100%.

Това е именно картината, която кметът описва като „жилищното строителство значително изпреварва обществената инфраструктура". Една сграда през 2024 г. съдържаше средно ~7 апартамента; една сграда през 2025 г. — почти 13. Същият брой парцели поглъщат двойно повече жилища, обитатели, коли и натоварване върху улиците.

Варна спрямо София и Пловдив

По брой разрешителни за нови жилищни сгради през Q4 2025, Варна е на 4-то място в страната — след Пловдив (340), София-град (247) и София-област. Но докато софийската статистика расте основно от по-малки апартаменти, варненската издава по-малко разрешителни и по-плътни сгради — характерен сигнал за вертикална уплътняване, не за нови квартали.

Исторически контекст: повече сгради, по-малко хора

Стратегията на Варна от 2012 г. предвиждаше да достигне 500 000 жители към 2030 г. Реалното население намаля от ~340 000 на още по-малко по последно преброяване. Парадоксът е очевиден: в града се строи повече отколкото се обитава.

Какво липсва: инфраструктурата

Критиките към главния архитект се пресичат с инфраструктурните провали — Аспаруховият мост, който е единствен над канала; бавно строящ се стадион; нова библиотека, която тиха; рибарско пристанище „Карантината" с архитектурна грешка, която плитчината блокира корабите. Темата за публичните пространства е дълга — а в това време частните сгради расте.

Според официални данни на общината, 47% от населението на Варна е изложено на ниво на шум от автомобилен трафик над пределно допустимите стойности за 24 часа — пряк ефект от диспропорцията между прираст на автомобили и недостиг на пътна и зелена инфраструктура.

Реакцията на кмета

Коцев формулира план в няколко стъпки:

1. Оставка на главния архитект Виктор Бузев (втори опит — първия беше направен от бившия кмет Иван Портних през 2023 г., но съдът го отхвърли като незаконосъобразен).

2. Открит конкурс за нов главен архитект със заявка за обновена градоустройствена политика.

3. Местен референдум за съдбата на терен „Дупката" — последен голям незастроен парцел в крайбрежната зона.

Какво значи това за купувачите

Краткосрочно (2026–2027) Варна остава пазар със силно нарастващо предлагане в новото строителство — особено в крайцентърските и крайморските зони. Това може да задържи или дори да забави темпа на ръст на цените, въпреки стабилното търсене от инвеститори. Купувачите имат повече избор и по-силна позиция за договаряне.

Дългосрочно (2027+), новата градоустройствена политика — ако кметът я успее да я наложи — може да забави темпа на нови разрешителни и да върне част от инфраструктурния акцент. За инвеститори това намалява риска от свръхпредлагане; за бъдещи жители — повишава качеството на средата.

Как да следите Варненския пазар

Източници

Данни: НСИ — Издадени разрешителни за строеж, Q4 2024 + Q4 2025 (област Варна). Цитати: actualno.com, filternews.bg, fakti.bg (12 май 2026). Анализ на исторически проблеми: toest.bg „Новите проблеми на Варна". Шумов индикатор: Община Варна, План за развитие.