Каква е реалната доходност от наем в България — брутна, нетна и какво ядат таксите
- наем
- инвестиции
- доходност
В обявите за продажба често виждате „доходност 6%" — звучи добре, докато не съберете данъците, таксите на агенцията, празните месеци и поддръжката. Реалната цифра обикновено е с 30–40% по-ниска. Ето как се сметка.
Брутна доходност — простата формула
Брутната годишна доходност от наем е (месечен наем × 12) ÷ цена на имота × 100. Пример: купуваш апартамент в Лозенец за €180,000 и го отдаваш за €750/мес. Брутната ти доходност е (750 × 12) / 180,000 = 5.0% годишно.
Това число е виждалото в обявите и калкулаторите по сайтовете на брокерите. Проблемът е, че никога не получаваш точно него — таксите ядат значителна част.
От брутна към нетна — какво остава
Нетната доходност отчита всички разходи, които поглъщат брутния наем. За средностатистически апартамент в София за €180,000 с месечен наем €750, изваждаме:
| Перо | Годишно | Бележка |
|---|---|---|
| Брутен наем | €9,000 | €750 × 12 |
| − Данък наем (10%) | −€900 | Плосък 10% върху чистия наемен доход в България (НАП) |
| − Такса „Етажна собственост" | −€240 | €20/мес средно за нови сгради; повече за луксозни |
| − Поддръжка и дребни ремонти | −€450 | ~5% от наема — климатик, бойлер, мебели след наематели |
| − Празни месеци (vacancy) | −€500 | ~7% — типично 3-4 седмици между наематели |
| − Такса брокер при ново отдаване | −€375 | Половин месечен наем при средно 1 нов наемател/година |
| Нетен годишен доход | €6,535 | |
От привидно 5.0% остават 3.6% — близо 28% от обещаната доходност изяждат разходите.
Реални цифри по град
Като агрегираме седмичните медиани за продажба и наем по канонични квартали в нашата база, средните брутни и нетни доходности по град изглеждат така:
| Град | Медиана €/m² продажба | Медиана €/m² наем | Брутна | Нетна (модел) |
|---|---|---|---|---|
| София | 2,150 | 11.2 | 6.2% | ~4.5% |
| Пловдив | 1,650 | 7.5 | 5.5% | ~4.0% |
| Варна | 1,800 | 8.1 | 5.4% | ~3.9% |
| Бургас | 1,500 | 6.8 | 5.4% | ~3.9% |
| Русе | 1,200 | 5.5 | 5.5% | ~4.0% |
Нетните оценки използват същия модел като таблицата по-горе — 10% данък, ~12% операционни разходи, ~7% vacancy. За конкретен квартал, заглавията на оценките варират значително — крайцентърските зони имат по-високи празнини, но и по-висок premium.
Кога инвестицията се изплаща
При нетна доходност 3.6% и без оценка на капитал, апартаментът за €180,000 се изплаща за около 27.7 години само от наем. Това е дълго число, но не е цялата картина — историческите данни за София показват, че цените на имотите растат с ~3–5% годишно (с изключения по време на кризи).
Ако добавим консервативни 3% капиталова оценка годишно към 3.6% нетен наем, общата годишна възвръщаемост скача до ~6.6% — близо до доходността на индекса S&P 500 след инфлация, но с по-нисък ликвиден риск и без срив за един ден.
Откъде да започнете
За конкретна оферта, paste-нете URL-а и виждате как се сравнява с медианата за квартала. Ако работите с брокер, поискайте му да ви покаже нетна доходност, не само брутна — реакцията ще ви разкаже много за това дали реално е смятал.
Какво следва
Тази статия използва обобщен модел на разходите. Различни квартали и типове имоти имат различни праволиние — стар фонд изисква повече ремонти, нов фонд носи по-високи такси „Етажна собственост", крайбрежни зони имат сезонност. Скоро ще пуснем калкулатор по квартал, който автоматично смята всичко според локалните параметри.
Виж всички статии или цените по квартал.