Колко струва наистина покупката на имот в България - пълен разпис 2026

Обявената цена на имота е първата сума, която виждаш — реалната ти крайна сметка обикновено е с 5–8% по-висока. За апартамент в София за €120,000 това са €6,000–9,500 допълнителни разходи. Ето пълен разпис на всяко перо и как се изчислява през 2026 г.

Реалната цена = обявена + 5 категории разходи

При покупка на жилище в България плащаш не само на продавача. Към обявената цена добавяш:

1. Местен данък при придобиване (плащаш на общината)
2. Нотариална такса (плащаш на нотариуса)
3. Такса за вписване (плащаш в Имотен регистър)
4. Банкови разходи (само при ипотека)
5. Брокерска комисиона (ако купуваш през агенция)

Освен тези 5 — има няколко по-малки разходи, които често се пропускат при оценка: документи, евентуален адвокат, застраховка. Разглеждаме всички подред.

1. Местен данък при придобиване — 2.5%–3% от цената

Това е най-голямото перо след самата цена на имота. Установява се с общинска наредба, така че варира значително между градовете в България. Към 2026 г.:

Изчислява се върху по-голямата от двете суми: продажната цена в нотариалния акт или данъчната оценка на имота. За повечето имоти двете са близки, но при по-стари жилища или земеделски парцели данъчната оценка може да е по-висока — и тогава данъкът е по-голям.

Кой плаща: купувачът (винаги, по закон).

Пример: апартамент в София за €120,000 → данък 3% = €3,600.

2. Нотариална такса — по тарифа, около 0.5%–1%

Нотариалната такса се определя от Тарифата за нотариалните такси (приета от Министерски съвет). Тарифата е стъпаловидна — колкото по-скъп е имотът, толкова по-малък процент. Към 2026:

Пример: апартамент за €120,000 в София → нотариална такса ~€1,400.

Кой плаща: по договорка, но в практиката най-често купувачът. В някои сделки страните се разбират да делят 50/50 — особено при бързи продажби, където продавачът прави отстъпка.

3. Такса за вписване в Имотен регистър — 0.1%

След подписването на нотариалния акт сделката трябва да бъде вписана в Имотния регистър при Агенция по вписванията. Без това вписване новият собственик няма правна защита срещу трети лица.

Такса: 0.1% от продажната цена, минимум €5. Без таван.

Пример: €120,000 × 0.1% = €120.

Кой плаща: купувачът (обичайно), плаща се в Агенция по вписванията при подаване на акта.

4. Банкови разходи (само при ипотека) — €600–2,500

Ако финансираш покупката с ипотечен кредит, банката добавя няколко такси. Цените варират значително между банките и са договоряеми за по-големи суми.

Пример: ипотека €90,000 за €120,000 апартамент → банкови разходи първа година ~€1,200–1,800 (без застраховки) + ~€300–500 застраховки.

Важно: ипотеката има още дългосрочни разходи — лихва, ежегодна застраховка имот. Те не са еднократни при покупката, но влизат в общата сметка.

5. Брокерска комисиона — 2.5%–3% от цената

Ако купуваш през агенция за недвижими имоти, обикновено плащаш комисиона. Стандартът е:

• Купувач плаща 2.5%–3% от цената на имота
• Продавач плаща отделно 3% на същата или друга агенция
• Обща комисиона по сделката: 5%–6% — но всяка страна плаща своята

Брокерската комисиона е договоряема. За по-скъпи имоти (над €200,000) често се сваля до 2%. При новостроене директно от инвеститор — често 0% (защото инвеститорът плаща маркетинга).

Пример: €120,000 апартамент през агенция → купувач плаща ~€3,000 (2.5%).

Алтернатива: купуваш директно от собственик (без агенция). Спестяваш цялата сума, но поемаш сам проверката на документите.

Пример 1: апартамент в София за €120,000 (с ипотека + агенция)

Реалната ти крайна сметка е 8.5% над обявената цена. За €120,000 апартамент — около €10,000 допълнително.

Пример 2: къща в малък град за €40,000 (без ипотека, без агенция)

Без ипотека + без агенция — допълнителните разходи падат на ~4.4%.

Какво НЕ е в обявената цена и често се пропуска

1. Етажна собственост / такси на сграда. Новите жилищни комплекси често имат месечни такси €30–80 за поддръжка на общи части, асансьор, портиер. Спарвай преди да подпишеш.

2. Ремонт. Стандартен апартамент „в окачено състояние" в малък град е често с овехтяла инсталация — реалистичен бюджет за основен ремонт €5,000–€15,000. Премиум-ремонт за софийски апартамент: €30,000+.

3. Обзавеждане. Стандартен необзаведен апартамент: €5,000–€20,000 (кухня + бельо + климатик + малки уреди).

4. Местни инфраструктурни такси. В някои нови комплекси купувачът плаща еднократна такса за свързване на канал/вода/ток — €1,000–3,000.

5. Документи и удостоверения. Актуална скица, удостоверение за тежести, данъчна оценка — общо €50–€200.

6. Адвокат (по желание). При по-скъпи сделки или по-сложни обстоятелства (наследствен имот, парцел с тежести) — €300–€800. Силно препоръчвам за първа покупка.

Как да намалиш разходите

• Купи без агенция — спестяваш ~2.5%. Но: проверявай документите внимателно (или плати адвокат за €400 — пак печелиш).
• Договори с продавача поделяне на нотариус. В пазари с обилно предлагане (малки градове) продавачите често приемат 50/50.
• Сравни 3 банки при ипотека. Разликата в комисионите + лихвата може да е €2,000–€5,000 за 25-годишен срок.
• Преговаряй за брокерската комисиона — 1.5%–2% е възможно за €200,000+ имоти.
• Купи новостроене директно от инвеститор — без брокерска комисиона.

Сводна таблица — типична надбавка над обявената цена

При планиране на бюджет — добави минимум 8% буфер над обявената цена, ако купуваш чрез агенция с ипотека. За малки сделки без ипотека/агенция — буфер 5% е безопасен.

Полезни ресурси

• Местни данъци по град — виж детайл-страниците на градовете в ImotIQ (раздел „Местни данъци")
• Нотариална тарифа — Постановление № 32 на МС за тарифата на нотариалните такси (актуална 2026)
• Калкулатор за ипотека — повечето банки имат online калкулатори (UniCredit, OBB, ProCredit)
• Имотен регистър — www.registryagency.bg за справки за тежести

Как е изготвен анализът

Сумите по перата отговарят на типични пазарни стойности към 2026 г. Местните данъци идват от общинските наредби (верифицирани за София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Велико Търново — данните за всеки град са на страницата му в ImotIQ).

Нотариалните такси са от актуалната тарифа (Постановление № 32 на МС). Брокерските комисиони са пазарни оценки от софийския + регионалния пазар и не са фиксирани с нормативен акт — могат да варират индивидуално.

Сметките са илюстративни — конкретна сделка може да има специфики (тежести, наследствено състояние, ипотека от чужбина), които променят сумите. За голяма покупка винаги препоръчваме консултация с независим адвокат.