Колко струва наистина покупката на имот в България - пълен разпис 2026
- покупка
- разходи
- данъци
- ипотека
- guide

Обявената цена на имота е първата сума, която виждаш — реалната ти крайна сметка обикновено е с 5–8% по-висока. За апартамент в София за €120,000 това са €6,000–9,500 допълнителни разходи. Ето пълен разпис на всяко перо и как се изчислява през 2026 г.
Реалната цена = обявена + 5 категории разходи
При покупка на жилище в България плащаш не само на продавача. Към обявената цена добавяш:
- Местен данък при придобиване (плащаш на общината)
- Нотариална такса (плащаш на нотариуса)
- Такса за вписване (плащаш в Имотен регистър)
- Банкови разходи (само при ипотека)
- Брокерска комисиона (ако купуваш през агенция)
Освен тези 5 — има няколко по-малки разходи, които често се пропускат при оценка: документи, евентуален адвокат, застраховка. Разглеждаме всички подред.
1. Местен данък при придобиване — 2.5%–3% от цената
Това е най-голямото перо след самата цена на имота. Установява се с общинска наредба, така че варира значително между градовете в България. Към 2026 г.:
| Град | Ставка |
|---|---|
| София | 3.0% |
| Пловдив | 3.0% |
| Варна | 3.0% |
| Бургас | 3.0% |
| Стара Загора | 3.0% |
| Велико Търново | 2.6% |
| Русе | 2.5% |
| По-малки общини | 0.1%–3% (виж местната наредба) |
Изчислява се върху по-голямата от двете суми: продажната цена в нотариалния акт или данъчната оценка на имота. За повечето имоти двете са близки, но при по-стари жилища или земеделски парцели данъчната оценка може да е по-висока — и тогава данъкът е по-голям.
Кой плаща: купувачът (винаги, по закон).
Пример: апартамент в София за €120,000 → данък 3% = €3,600.
2. Нотариална такса — по тарифа, около 0.5%–1%
Нотариалната такса се определя от Тарифата за нотариалните такси (приета от Министерски съвет). Тарифата е стъпаловидна — колкото по-скъп е имотът, толкова по-малък процент. Към 2026:
| Цена на имота | Нотариална такса |
|---|---|
| До €50,000 | ~€400–800 |
| €50,000–€100,000 | ~€800–1,200 |
| €100,000–€200,000 | ~€1,200–2,000 |
| €200,000+ | около 0.5%–0.8% |
Пример: апартамент за €120,000 в София → нотариална такса ~€1,400.
Кой плаща: по договорка, но в практиката най-често купувачът. В някои сделки страните се разбират да делят 50/50 — особено при бързи продажби, където продавачът прави отстъпка.
3. Такса за вписване в Имотен регистър — 0.1%
След подписването на нотариалния акт сделката трябва да бъде вписана в Имотния регистър при Агенция по вписванията. Без това вписване новият собственик няма правна защита срещу трети лица.
Такса: 0.1% от продажната цена, минимум €5. Без таван.
Пример: €120,000 × 0.1% = €120.
Кой плаща: купувачът (обичайно), плаща се в Агенция по вписванията при подаване на акта.
4. Банкови разходи (само при ипотека) — €600–2,500
Ако финансираш покупката с ипотечен кредит, банката добавя няколко такси. Цените варират значително между банките и са договоряеми за по-големи суми.
| Перо | Типичен размер |
|---|---|
| Такса разглеждане на искане | €100–400 (някои банки я опрощават при подписване) |
| Такса за оценка на имота | €120–250 (плаща се на оценител, банката избира) |
| Учредяване на ипотека (нотариус) | 0.1%–0.3% от сумата на кредита |
| Вписване на ипотека | 0.1% от сумата на кредита |
| Застраховка имот | €100–300/год (задължителна за срока на кредита) |
| Застраховка живот | €200–500/год (изисквана от някои банки) |
| Едностранна такса при изтегляне на средствата | 0%–1% (новите банки често я опрощават) |
Пример: ипотека €90,000 за €120,000 апартамент → банкови разходи първа година ~€1,200–1,800 (без застраховки) + ~€300–500 застраховки.
Важно: ипотеката има още дългосрочни разходи — лихва, ежегодна застраховка имот. Те не са еднократни при покупката, но влизат в общата сметка.
5. Брокерска комисиона — 2.5%–3% от цената
Ако купуваш през агенция за недвижими имоти, обикновено плащаш комисиона. Стандартът е:
- Купувач плаща 2.5%–3% от цената на имота
- Продавач плаща отделно 3% на същата или друга агенция
- Обща комисиона по сделката: 5%–6% — но всяка страна плаща своята
Брокерската комисиона е договоряема. За по-скъпи имоти (над €200,000) често се сваля до 2%. При новостроене директно от инвеститор — често 0% (защото инвеститорът плаща маркетинга).
Пример: €120,000 апартамент през агенция → купувач плаща ~€3,000 (2.5%).
Алтернатива: купуваш директно от собственик (без агенция). Спестяваш цялата сума, но поемаш сам проверката на документите.
Пример 1: апартамент в София за €120,000 (с ипотека + агенция)
| Перо | Сума | % от цената |
|---|---|---|
| Обявена цена | €120,000 | 100% |
| Местен данък 3% | €3,600 | 3.0% |
| Нотариална такса | €1,400 | 1.2% |
| Такса вписване | €120 | 0.1% |
| Банкови такси | €1,500 | 1.3% |
| Брокер (купувач 2.5%) | €3,000 | 2.5% |
| Застраховки (1 г.) | €400 | 0.3% |
| Документи + дребни такси | €150 | 0.1% |
| Общо | €130,170 | +8.5% |
Реалната ти крайна сметка е 8.5% над обявената цена. За €120,000 апартамент — около €10,000 допълнително.
Пример 2: къща в малък град за €40,000 (без ипотека, без агенция)
| Перо | Сума | % |
|---|---|---|
| Обявена цена | €40,000 | 100% |
| Местен данък 2.5% | €1,000 | 2.5% |
| Нотариална такса | €600 | 1.5% |
| Такса вписване | €40 | 0.1% |
| Банкови такси | — | 0% |
| Брокер | — | 0% |
| Документи + дребни | €100 | 0.3% |
| Общо | €41,740 | +4.4% |
Без ипотека + без агенция — допълнителните разходи падат на ~4.4%.
Какво НЕ е в обявената цена и често се пропуска
1. Етажна собственост / такси на сграда. Новите жилищни комплекси често имат месечни такси €30–80 за поддръжка на общи части, асансьор, портиер. Спарвай преди да подпишеш.
2. Ремонт. Стандартен апартамент „в окачено състояние" в малък град е често с овехтяла инсталация — реалистичен бюджет за основен ремонт €5,000–€15,000. Премиум-ремонт за софийски апартамент: €30,000+.
3. Обзавеждане. Стандартен необзаведен апартамент: €5,000–€20,000 (кухня + бельо + климатик + малки уреди).
4. Местни инфраструктурни такси. В някои нови комплекси купувачът плаща еднократна такса за свързване на канал/вода/ток — €1,000–3,000.
5. Документи и удостоверения. Актуална скица, удостоверение за тежести, данъчна оценка — общо €50–€200.
6. Адвокат (по желание). При по-скъпи сделки или по-сложни обстоятелства (наследствен имот, парцел с тежести) — €300–€800. Силно препоръчвам за първа покупка.
Как да намалиш разходите
- Купи без агенция — спестяваш ~2.5%. Но: проверявай документите внимателно (или плати адвокат за €400 — пак печелиш).
- Договори с продавача поделяне на нотариус. В пазари с обилно предлагане (малки градове) продавачите често приемат 50/50.
- Сравни 3 банки при ипотека. Разликата в комисионите + лихвата може да е €2,000–€5,000 за 25-годишен срок.
- Преговаряй за брокерската комисиона — 1.5%–2% е възможно за €200,000+ имоти.
- Купи новостроене директно от инвеститор — без брокерска комисиона.
Сводна таблица — типична надбавка над обявената цена
| Сценарий | Реална крайна цена |
|---|---|
| Малък град, без ипотека, без агенция | +3%–5% |
| Голям град, с агенция, без ипотека | +6%–7% |
| Голям град, с агенция, с ипотека | +8%–10% |
| Премиум сделка (нов комплекс, такси, обзавеждане) | +15%–25% |
При планиране на бюджет — добави минимум 8% буфер над обявената цена, ако купуваш чрез агенция с ипотека. За малки сделки без ипотека/агенция — буфер 5% е безопасен.
Полезни ресурси
- Местни данъци по град — виж детайл-страниците на градовете в ImotIQ (раздел „Местни данъци")
- Нотариална тарифа — Постановление № 32 на МС за тарифата на нотариалните такси (актуална 2026)
- Калкулатор за ипотека — повечето банки имат online калкулатори (UniCredit, OBB, ProCredit)
- Имотен регистър —
www.registryagency.bgза справки за тежести
Как е изготвен анализът
Сумите по перата отговарят на типични пазарни стойности към 2026 г. Местните данъци идват от общинските наредби (верифицирани за София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Велико Търново — данните за всеки град са на страницата му в ImotIQ).
Нотариалните такси са от актуалната тарифа (Постановление № 32 на МС). Брокерските комисиони са пазарни оценки от софийския + регионалния пазар и не са фиксирани с нормативен акт — могат да варират индивидуално.
Сметките са илюстративни — конкретна сделка може да има специфики (тежести, наследствено състояние, ипотека от чужбина), които променят сумите. За голяма покупка винаги препоръчваме консултация с независим адвокат.
Виж всички статии или цените по квартал.