Колко струва къща vs апартамент в България — анализ по 44 града

Анализирахме 44 града и курорта по два паралелни параметъра — медиана €/m² за апартаменти срещу за къщи. Резултат: в 18 от 44 локации къщата е по-скъпа от апартамента, в останалите 26 — обратното. Разликата (в проценти спрямо алтернативата) е драматично различна в зависимост от типа населено място, и не винаги в очакваната посока.

Кога къщата е по-скъпа от апартамента — и кога е обратното

Стандартното предположение е „къщата винаги е по-скъпа от апартамент — повече площ, собствен двор, по-малко съседи". В действителност българският имотен пазар не работи така — разликата варира от +82% (къщата е по-скъпа в Слънчев бряг) до −73% (апартаментът е по-скъп в Севлиево).

Защо: апартаментът се купува за достъпност + ликвидност, къщата — за специфичен lifestyle (екотуризъм, второ жилище, голям имот). На пазар с висок чужд интерес (курорти, морски градове), вилите са търсена опция. На пазар с локални купувачи (малки тракийски/дунавски градове), апартаментът е по-търсен заради инфраструктурата и наемната икономика.

Топ 10 — където къщата е по-скъпа от апартамента

Тенденция: морски курорти (Несебър/Сл. бряг), ски-курорти (Банско, Боровец, Разлог) и индустриални центрове с близост до столицата (Девня, Ботевград, Казанлък) — навсякъде къщата носи премиален. Това отразява туристическия пазар (вили за наем) и желанието за втори дом извън града.

Топ 10 — където апартаментът е по-скъп от къщата

Тенденция: класически провинциални градове със стабилна индустриална или административна заетост, но без туристически премиален. Тук къщите често са „стара градска къща с двор" — структурно остарели, без модернизация, на терени който са обезценени през последните 30 години. Срещу тях апартаментът в социалистически блок е по-нов, отопляем, в инфраструктура.

В Севлиево разликата стига до 170% (апартамент €1,000 vs къща €371) — местната индустриална заетост ("Идеал Стандарт", "АББ") поддържа апартаментния пазар, но няма достатъчно търсене за стари къщи.

По градски тип — обобщение

В големите градове разликата почти изчезва (€1,788 vs €1,741, само 2.7% разлика). София: апартаменти €2,482, къщи €2,204 — апартаментите имат премия благодарение на централните квартали (Лозенец, Иван Вазов).

Какво това означава за купувача

Ако купуваш за лична употреба в малък град: апартаментът обикновено е по-добро съотношение цена/качество. По-нов, отопляем, в инфраструктура. Същевременно, ако имаш бюджет за стара къща + ремонт (€20-50k), реставрираното жилище в Севлиево или Троян може да излезе по €450/m² готова — драматично под алтернативите.

Ако купуваш за инвестиция/наем в курорт: къщата носи по-висока абсолютна доходност (вилите се отдават на групи), но цената на влизане е значително по-висока. В Слънчев бряг гонещ доходност, помисли дали не е по-добре да купиш 2 апартамента вместо 1 къща.

Ако купуваш втори дом извън града: тенденцията „къща с двор близо до планина" има реален пазарен потенциал в Разлог (+50% по-скъпа къща), Банско (+33%), Боровец (+20%). Тези места имат активен международен пазар на вили, който подкрепя цените.

Ако купуваш в малък град като инвестиция: апартаментът е по-ликвиден актив. Местните купувачи в Лом или Тутракан рядко гледат към стари къщи — апартаментът се продава по-лесно.

Как е изготвен анализът

Преглеждаме хиляди активни обяви за продажба в 44 български града и курорти. Анализът включва два паралелни типа жилищни имоти:

• Апартаменти — студио, едностаен до многостаен, мезонет, ателие
• Къщи — самостоятелни къщи, вили, етажи от къща

Изключени са нежилищни типове (магазини, офиси, парцели, гаражи), за да не размиват реалните жилищни цени.

За всяко място изчисляваме типичната цена на квадратен метър (медиана) поотделно за двата типа. Когато за някоя категория няма достатъчно ясни обяви за уверен извод, тя се пропуска.

За петте големи града (София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора) апартаментните стойности са усреднени по квартал — за тях имаме градски справки на ниво квартал.

Цените са към 11 май 2026 г. и се обновяват седмично — пълните данни за конкретен град/курорт виж в детайл-страницата му в ImotIQ.